Investir em imóveis em Portugal: o que o brasileiro precisa saber

Portugal se tornou um dos destinos preferidos dos brasileiros que querem investir ou morar fora, e não só pelo idioma. No IHB Cast #01 e no #02, Sérgio Martins, sócio da IHB Brazil e especialista no mercado português, explica o que mudou nos últimos anos e o que o comprador precisa saber antes de fechar negócio.

Por que os imóveis em Portugal continuam valorizando?

Porque falta imóvel. A procura vem de portugueses, de brasileiros, de americanos e de dezenas de outras nacionalidades, enquanto a oferta de imóveis novos é pequena. Os prédios são menores do que os brasileiros estão acostumados, e não é raro uma construtora vender todas as unidades antes mesmo de começar a obra. Como essa diferença entre procura e oferta não se resolve em poucos anos, a expectativa é de valorização contínua.

O cenário é bem diferente do de pouco mais de uma década atrás. Depois da crise de 2008, quando os imóveis perderam valor, o país adotou incentivos ao investimento estrangeiro, como o antigo Golden Visa por compra de imóvel (encerrado em 2023), e facilitou o aluguel de curta duração e a reforma de prédios antigos. O mercado se recuperou e passou a atrair também investidores na construção.

Onde comprar: Lisboa, Porto ou arredores?

Depende do objetivo e do estilo de vida. Lisboa e o Porto concentram a maior parte dos imóveis à venda, e cidades vizinhas, como Vila Nova de Gaia, recebem muitos lançamentos. Para o investidor, regiões em desenvolvimento costumam oferecer maior potencial de valorização. Para quem vai morar, entram outros critérios: clima (o Porto é mais frio que Lisboa), centro histórico ou bairros novos, garagem, que é rara nos centros.

Veja os imóveis à venda em Lisboa, no Porto e em todo Portugal.

Como funciona a compra na planta em Portugal?

Por anos, o mercado foi dominado por imóveis antigos reformados, que mantêm a fachada e são refeitos por dentro. Hoje há muitos lançamentos, e a compra em pré-lançamento se tornou uma boa porta de entrada: o comprador dá uma entrada menor e completa o pagamento na conclusão da obra, à vista ou com financiamento. Também é comum o investidor revender o imóvel com lucro antes mesmo da escritura.

Os imóveis menores, com plantas compactas, também fazem de Portugal uma opção para quem quer investir fora com um valor mais baixo do que nos Estados Unidos. Veja como funciona o crédito em financiamento de imóvel nos EUA e em Portugal.

Ainda dá para alugar por temporada (alojamento local)?

Depende da cidade. O alojamento local, como os portugueses chamam o aluguel de curta duração, exige registro. Em 2023, o governo suspendeu os novos registros para devolver imóveis ao mercado de moradia. Em outubro de 2024, um novo decreto (Decreto-Lei 76/2024) voltou a permitir registros e passou para as câmaras municipais o poder de regular a atividade, inclusive criando áreas de contenção, como fez Lisboa. Antes de comprar pensando em alojamento local, confira as regras da câmara do município e da zona do imóvel.

E o aluguel de longo prazo?

É a alternativa mais estável. Com pouca oferta, um imóvel bem localizado aluga rápido, e contratos acima de 30 dias trazem uma renda mais previsível que a temporada. Os sócios lembram que, em muitos casos, o aluguel cobre a prestação do financiamento, e quem pensa em alugar antes de comprar costuma se surpreender: o aluguel pode sair mais caro do que a parcela.

Como fica a herança de um imóvel em Portugal?

Portugal não tem um imposto sobre herança como o ITCMD brasileiro. Cônjuge, filhos e pais são isentos do Imposto do Selo sobre a transmissão gratuita; outros herdeiros pagam 10%. A habilitação de herdeiros é um processo administrativo, mais simples do que um inventário judicial. Como cada família tem uma situação, a orientação de um advogado deve fazer parte do planejamento da compra.

Perguntas frequentes

Brasileiro pode comprar imóvel em Portugal sem morar lá?

Pode. Não é preciso ter residência em Portugal para comprar um imóvel.

Dá para comprar sem viajar?

Dá. O corretor grava o imóvel por dentro, o prédio e o bairro. Ainda assim, em Portugal é mais comum o comprador querer visitar, porque os imóveis variam muito entre si, especialmente nos centros históricos.

Este artigo é baseado no IHB Cast #01 e no IHB Cast #02. Regras de alojamento local e de impostos mudam: confirme as vigentes antes de decidir.

Quer investir ou morar em Portugal? Fale com um consultor da IHB Brazil.