Como comprar imóvel nos Estados Unidos sendo brasileiro: o passo a passo

Comprar um imóvel em Miami ou em Orlando morando no Brasil é mais simples do que parece, desde que as decisões sejam tomadas na ordem certa. No episódio de estreia do IHB Cast, os sócios da IHB Brazil Jorge Bononi, Aires Balieiro e Sérgio Martins e o consultor Marcelo Cantiere mostram por que a assinatura do contrato é um dos últimos passos de um processo que começa bem antes.

Por onde começar a compra de um imóvel nos Estados Unidos?

Pelo objetivo. Antes de olhar imóveis, é preciso saber se a compra é para investir, para ter uma casa de férias, para morar ou para um uso misto, como passar algumas semanas por ano no imóvel e alugar por temporada no restante. Essa resposta define a cidade, o tipo de imóvel, a forma de pagamento e até a estrutura da compra.

Por isso o primeiro encontro com o consultor é feito de perguntas: tamanho da família, valor disponível, se haverá financiamento, por quanto tempo o dinheiro pode ficar investido e qual retorno se espera. Pedir para ver "tudo o que está disponível na Flórida" é como chegar a São Paulo e pedir tudo o que está à venda na cidade.

O passo a passo da compra

1. Entender o perfil e o objetivo: investimento, férias, moradia ou uso misto, valor disponível e prazo.
2. Definir a estrutura jurídica: comprar em nome próprio ou por meio de uma empresa, com a parte fiscal, a contábil e a proteção dos herdeiros resolvidas antes do contrato.
3. Aprovar o crédito, se houver financiamento: a carta de pré-aprovação vem antes da busca, não depois.
4. Escolher a cidade e o imóvel: Orlando e Miami funcionam de formas bem diferentes.
5. Visitar, pessoalmente ou a distância: com vídeos feitos pelo corretor dentro do imóvel e no bairro.
6. Fechar o câmbio e assinar: com a remessa programada para chegar no prazo do contrato.
7. Administrar o imóvel: aluguel, contas, manutenção e impostos depois da compra.

Por que a estrutura jurídica vem antes do contrato?

Porque algumas decisões não têm volta. Se a compra for feita por meio de uma empresa, ela precisa existir no dia da assinatura; trocar o titular depois custa caro. A escolha entre pessoa física e empresa considera os impostos nos Estados Unidos e no Brasil, os custos de manutenção e, principalmente, o que acontece com o imóvel em caso de falecimento do proprietário. Como lembra Aires Balieiro, corretor na Flórida desde 2003, de nada adianta buscar retorno e descobrir lá na frente que os herdeiros não estavam protegidos. Por isso advogado e contador com experiência internacional entram no começo do processo.

Orlando ou Miami: o que muda na escolha do imóvel?

Em Orlando, a maioria dos imóveis está em condomínios de casas, e uma casa nova fica pronta em cerca de seis meses: a entrada é paga agora e o saldo, na entrega. Em Miami, os prédios têm 50, 60 e até 100 andares, levam de três a quatro anos para ficar prontos e os pagamentos são diluídos durante a obra. A regra de aluguel de temporada também muda: em Orlando ela depende da região; em Miami, de cada prédio. Detalhamos essas diferenças em Orlando ou Miami: onde investir em imóveis na Flórida.

Dá para comprar um imóvel nos EUA sem sair do Brasil?

Dá, e é comum quando o objetivo é investimento. O corretor visita o imóvel e grava tudo: a rua, o bairro, a portaria, o elevador e cada cômodo. Em imóveis na planta não há o que visitar além do terreno, e a decisão se apoia em números, localização e no histórico da construtora. Quem vai usar o imóvel para morar ou passar férias costuma preferir conhecer pessoalmente, e a viagem pode ser feita já com as opções selecionadas e o crédito pré-aprovado.

Como escolher quem vai conduzir a compra?

O imóvel é o mesmo com qualquer profissional: o mercado da Flórida é aberto, e os corretores têm acesso às mesmas listagens. O que muda é a condução. Na Flórida, todo corretor trabalha vinculado a um broker, responsável legal pela transação. Antes de começar, vale perguntar:

• Há quanto tempo o profissional atua no mercado?
• Ele tem experiência com compradores estrangeiros? Vender para um brasileiro envolve câmbio, financiamento para estrangeiro e documentos de outro país.
• A qual broker ele está vinculado?
• Ele continua acompanhando o cliente depois da compra?

O que acontece depois da compra?

Começa a gestão. Uma casa de temporada em Orlando precisa de licença de operação, contas de luz, água e internet, manutenção da piscina e uma empresa que publique o imóvel nas plataformas de aluguel, receba os hóspedes e envie relatórios de receitas e despesas. Um imóvel alugado por longo prazo precisa de administração do contrato e dos impostos. Na assessoria 360º da IHB Brazil, esse acompanhamento continua depois da escritura: o cliente escolhe o imóvel e faz a transferência, e a estrutura cuida do restante.

Perguntas frequentes

Brasileiro pode comprar imóvel nos Estados Unidos?

Pode. Não é preciso ter visto de residência nem cidadania americana para comprar um imóvel nos Estados Unidos.

Preciso ter todo o valor disponível?

Não. Há financiamento para estrangeiros com a renda comprovada no Brasil, normalmente de até 70% do valor do imóvel. Veja como funciona em financiamento de imóvel nos EUA e em Portugal para brasileiros.

Quanto tempo leva para o imóvel ficar pronto?

Uma casa nova em Orlando costuma ficar pronta em cerca de seis meses. Um apartamento em uma torre em construção em Miami pode levar de três a quatro anos.

Este artigo é baseado no IHB Cast #01, "Guia completo para compradores de imóveis internacionais", publicado em dezembro de 2024.

Quer começar pelo passo certo? Fale com um consultor da IHB Brazil ou veja os imóveis à venda nos Estados Unidos.