Financiamento de imóvel nos EUA e em Portugal para brasileiros

Muita gente chega achando que precisa do valor inteiro para comprar um imóvel fora do Brasil. Não precisa. Segundo os sócios da IHB Brazil no IHB Cast #01, a maior parte dos clientes financia uma parte da compra, tanto nos Estados Unidos quanto em Portugal, usando a renda que já tem no Brasil.

É possível financiar um imóvel no exterior com a renda do Brasil?

Sim. Nos dois países, o banco analisa a documentação brasileira do comprador: declaração de Imposto de Renda, comprovantes de renda e extratos. Uma pergunta ajuda a ter uma ideia rápida, como sugere Aires Balieiro: você seria aprovado para um financiamento desse valor no Brasil? Se a resposta for sim, a chance de aprovação lá fora é muito alta.

Quanto dá para financiar nos Estados Unidos?

Os bancos americanos têm programas próprios para estrangeiros, e o financiamento normalmente chega a 70% do valor do imóvel; em alguns casos, a 75%. O percentual depende do risco que o banco enxerga: se o imóvel é para moradia, férias ou investimento, se fica em Miami ou em Orlando, se é uma casa ou um apartamento em torre. Quanto maior o risco, menor o percentual ou maior a taxa.

Quem faz essa ponte é o mortgage broker, especialista em financiamento que trabalha com várias instituições e encaixa o perfil do comprador no banco certo. Ter um profissional que acompanha a documentação do começo ao fim evita a pior surpresa: o crédito ser negado na véspera da escritura.

O que é a pré-aprovação e por que ela vem primeiro?

É uma carta do banco dizendo quanto ele está disposto a emprestar. Ela vem antes da busca por três motivos:

• Abre portas: no imóvel usado, muitos vendedores só aceitam visita ou proposta de quem comprova capacidade de pagamento, com extrato ou carta de aprovação.
• Ajusta o orçamento: depois da entrevista com o mortgage broker, muitos compradores revisam o valor do imóvel, para cima ou para baixo.
• Evita perder o imóvel: quem gosta de uma casa sem crédito encaminhado pode ver outra pessoa fechar primeiro.

Em apartamentos na planta em Miami, a lógica muda: o financiamento só é contratado na entrega, dois ou três anos depois da compra. Até lá, os pagamentos da obra são feitos com recursos próprios.

Como funciona o financiamento em Portugal?

O brasileiro financia em bancos portugueses com a mesma documentação de renda do Brasil. É possível financiar cerca de 70% do valor, com prazos que podem chegar a 30 anos, de acordo com a idade do comprador. No episódio, Sérgio Martins recomenda a taxa mista: juros fixos nos primeiros anos e, depois, indexados à Euribor, a taxa de referência da zona do euro.

Também em Portugal vale contar com um intermediário de crédito, que compara as condições de vários bancos. O idioma é o mesmo, mas o sistema bancário não: escolher o banco e o programa certos faz diferença na taxa e no prazo de aprovação.

Quando começar o financiamento?

Antes de escolher o imóvel. Em Portugal, os imóveis vendem rápido e o vendedor raramente espera um comprador sem crédito encaminhado. Nos Estados Unidos, a pré-aprovação define o orçamento real e dá força à proposta. Começar pelo crédito e só depois partir para a busca é o caminho que evita frustração.

Quanto custa enviar o dinheiro para fora?

A remessa para a compra de um imóvel usa o câmbio comercial, não o câmbio turismo. O custo tem três partes:

• a cotação comercial do dia;
• o spread da instituição de câmbio, que segundo os sócios costuma ficar entre 0,75% e 2%;
• o IOF, definido pelo governo. A alíquota mudou em 2025: confirme o valor vigente com a instituição no fechamento.

A conta na instituição de câmbio costuma ser aberta em poucas horas, com informações sobre a origem dos recursos. O prazo também importa: o sinal de reserva tem data para chegar, e instituições especializadas costumam ser mais ágeis e aceitar contratos em inglês sem pedir tradução.

Perguntas frequentes

Preciso morar nos Estados Unidos ou em Portugal para financiar?

Não. Os dois mercados financiam compradores que moram no Brasil, com a renda comprovada aqui.

Posso financiar um imóvel na planta?

Sim. Nos Estados Unidos e em Portugal, o financiamento é contratado na entrega do imóvel; durante a obra, os pagamentos são feitos conforme o contrato com a construtora.

Este artigo é baseado no IHB Cast #01, "Guia completo para compradores de imóveis internacionais". As condições de crédito e de câmbio mudam com o tempo: confirme os números atuais antes de decidir.

Quer saber quanto você pode financiar? Fale com um consultor da IHB Brazil e veja também o passo a passo da compra nos Estados Unidos.