Segunda casa em Miami: recorde global e oportunidades

Arranha-céus modernos em construção no centro de Miami, simbolizando o crescimento do mercado imobiliário de luxo e segundas residências.

Miami consolidou-se como o principal destino global de segunda residência para ultra-ricos — indivíduos com patrimônio líquido acima de US$ 30 milhões. Segundo a Altrata (firma global de inteligência de riqueza), 13.200 pessoas neste nível mantêm segunda casa em Miami, o maior número entre todas as cidades do planeta. Somando residências primárias, quase 17.500 ultra-ricos possuem imóveis na região metropolitana, colocando Miami como a 4ª maior concentração desse público no mundo, atrás apenas de Nova York, Los Angeles e Hong Kong.

O caminho até o topo: incentivos fiscais, pandemia e capital global

Especialistas apontam que a base para essa escalada começou em 2017, com o Tax Cuts and Jobs Act (popularmente, “Trump Tax Cuts”), que limitou a dedução de impostos estaduais e locais (SALT) a US$ 10.000. O teto reduziu a atratividade de estados com alta carga tributária, como Nova York e Califórnia, em comparação com a Flórida, onde não há imposto estadual de renda.

A partir de 2020, a COVID-19 acelerou o movimento: regras mais flexíveis na Flórida, clima quente o ano todo e fortes oportunidades em imóveis de luxo transformaram Miami em um imã para o ultra-high net worth. O número de milionários na cidade quase dobrou na década anterior a 2024, com grande parte desse crescimento durante e após a pandemia.

Quem são os donos da segunda casa em Miami

De acordo com a Altrata, existe um ultra-rico para cada 358 moradores da área de Miami. Entre os proprietários, 22,9% atuam em bancos e finanças, 17% em negócios e 11% em real estate. Esse perfil chega com capital e busca localização, segurança patrimonial e estilo de vida.

Impacto no mercado: preços, caixa e preferência por casas

A corrida por casas unifamiliares

Dados da Miami Association of Realtors mostram que os ultra-ricos preferem casas unifamiliares a condomínios. Entre meados de 2020 e meados de 2021, o preço médio de compra dessas casas em Miami-Dade quase dobrou, saltando de US$ 583.094 para mais de US$ 1 milhão em apenas um ano.

Compras em dinheiro e volume financeiro

Em cerca de 4.500 transações no período, quase um quarto foi pago à vista — um aumento de 174% em relação ao ano anterior. O montante total investido em casas unifamiliares no condado explodiu em quase 200%, atingindo US$ 4,6 bilhões em 12 meses.

Localizações em alta e efeito vizinhança

A onda de segunda casa em Miami se concentra nas ilhas icônicas da Baía de Biscayne — um recorte de vizinhanças estreladas que inclui endereços como Star Island, além de Hibiscus e Palm Island. O efeito “vizinho de alto padrão” se espalha e começa a impactar também bairros mais populares, porém estratégicos, como North Miami Beach, Little Haiti, Little Havana e Hialeah, que atraem compradores com maior poder aquisitivo em busca de alternativas mais próximas do centro e com preços ainda abaixo das áreas ultra-premium. Já regiões de prestígio consolidado, como South Beach e Coral Gables, pressionam cada vez mais o custo de moradia para trabalhadores locais.

Desafios urbanos: como equilibrar prosperidade e moradia acessível

Mudanças de zoneamento que aumentam a densidade — especialmente próximas a eixos de transporte — podem ampliar a oferta habitacional, embora ainda haja dúvidas sobre o impacto real no preço final. Em 2020, o Metropolitan Center (FIU) apresentou o Affordable Housing Master Plan de Miami com propostas como:

Land banking agressivo: compra e retenção de terrenos vagos para futura habitação;
Estimativa de +90.000 unidades possíveis em áreas vazias da cidade — volume equivalente ao déficit de 90.000 unidades para famílias de Miami-Dade que ganham menos de US$ 75.000/ano;
Imposto de vacância para imóveis que ficam vazios por 6+ meses/ano, direcionado ao financiamento de moradia acessível;
Fundo fiduciário dedicado a projetos habitacionais.

O plano, porém, não foi adotado, e a elevação dos preços da terra desde então dificulta ainda mais sua implementação.

Oportunidades para investidores: como se posicionar

Para quem busca investimento imobiliário em Miami, o movimento de segunda casa em Miami cria um ciclo de valorização: há mais demanda por casas unifamiliares, transações em dinheiro e melhora de preços nos entornos. Estratégias vencedoras incluem:

Localização-âncora: ilhas e bairros com histórico de alta renda tendem a preservar valor;
Perímetros de expansão: áreas como North Miami Beach, Little Haiti, Little Havana e Hialeah ganham apelo com a migração de capital;
Produto certo: foco em single-family (quando a tese é valorização) e em ativos com liquidez comprovada;
Gestão fiscal: avaliar estrutura de compra e residência fiscal para eficiência tributária.

Com assessoria especializada, é possível capturar valorização, proteção patrimonial e renda com uma carteira bem posicionada no ecossistema de imóveis de luxo em Miami.

Perguntas frequentes (FAQ)

1) Por que Miami lidera em número de segundas residências de ultra-ricos?

Combinação de vantagens fiscais (pós-2017), regras mais brandas na pandemia, clima, estilo de vida e amplo estoque de luxo, além de conectividade global.

2) Quantos ultra-ricos possuem segunda casa em Miami?

A Altrata estima 13.200 proprietários de segunda casa em Miami e quase 17.500 ultra-ricos com imóveis na região (incluindo residências primárias), a 4ª maior concentração mundial.

3) Quais setores mais aparecem entre os proprietários?

22,9% vêm de bancos e finanças, 17% de negócios e 11% de real estate.

4) Como isso afetou os preços das casas?

Entre meados de 2020 e meados de 2021, o preço médio de casas unifamiliares em Miami-Dade saltou de US$ 583.094 para mais de US$ 1 milhão; quase 25% das ~4.500 vendas foram à vista, e o volume financeiro chegou a US$ 4,6 bilhões, quase 200% acima do ano anterior.

5) Onde estão as melhores oportunidades hoje?

Além das ilhas da Baía de Biscayne (símbolo de prestígio), regiões como North Miami Beach, Little Haiti, Little Havana e Hialeah se beneficiam do deslocamento de demanda — bons alvos para quem busca valorização com tíquete ainda competitivo.